Nytt regelverk för bygglov från 1 december 2025

De viktigaste förändringarna, och varför de spelar roll

1. Nya lovfria tillbyggnader – både inom och utanför detaljplan

De nya reglerna innebär att vissa tillbyggnader blir lovfria både inom och utanför detaljplan. Den stora principiella förändringen är att lovfriheten inte endast gäller bostadshus, utan även andra byggnader.
Men:

• Endast tillbyggnader på bostadshus får göras lovfritt även om de strider mot detaljplanens bestämmelser (t.ex. placering eller byggnadsarea).
• Tillbyggnader på andra typer av byggnader får vara lovfria endast om de inte strider mot gällande planbestämmelser.

Storleksgränser

Inom detaljplan:

• Tillbyggnader blir lovfria upp till 30 kvadratmeter bruttoarea.
• Tidigare lovfria tillbyggnader och skärmtak ska räknas av från denna totalyta.

Utanför detaljplan:

• Tillbyggnader blir lovfria upp till 30 kvadratmeter bruttoarea.
• Tidigare lovfria tillbyggnader och skärmtak ska räknas av från denna totalyta.

Avstånd till granne

Den generella 4,5-metersprincipen kvarstår:

• Placeras tillbyggnaden närmare än 4,5 meter från tomtgräns krävs grannes skriftliga medgivande.

Detta gäller både inom och utanför detaljplan.

Övrigt

Om man ändå vill få sin komplementbyggnad prövad, kan man alltid söka om frivilligt lov.

2. Komplementbyggnader – större frihet inom detaljplan

Reformen inför också lovfrihet för komplementbyggnader, men med nya fasta storleksgränser, något som inte funnits tidigare utanför detaljplan.

Inom detaljplan:

• Komplementbyggnader får uppföras lovfritt upp till en sammanlagd byggnadsarea på 45 kvadratmeter per fastighet.
• En enskild byggnad får inte överstiga 30 kvadratmeter.
• All redan byggd lovfri byggnation (t.ex. friggebod, Attefallshus) ska räknas av från denna pott.
• Lovfriheten för komplementbyggnader gäller för alla typer av huvudbyggnader, men undantaget som tillåter att åtgärden strider mot detaljplanens bestämmelser gäller endast när komplementbyggnaden uppförs till en- eller tvåbostadshus. För andra byggnader måste åtgärden följa detaljplanen även om den är lovfri. 
  
  

Utanför detaljplan:

Här sker en av de största systemförändringarna.
Tidigare 9:6 PBL gav mycket frihet utan fast gräns, det försvinner nu helt.

Nya regler:

• Komplementbyggnader får uppföras lovfritt upp till 65 kvadratmeter sammanlagd byggnadsarea.
• En enskild byggnad får vara max 50 kvadratmeter.
• Tidigare lovfria byggnader ska räknas av, utom ekonomibyggnader, som inte ingår i potten.

Det betyder att många invånare på landsbygden får mindre lovfrihet än idag, trots vad som ofta rapporterats i riksmedia. 

Avstånd till granne

Också här gäller 4,5-metersregeln. Placering närmare kräver grannens medgivande.

Övrigt
Om man ändå vill få sin komplementbyggnad prövad, kan man alltid söka om frivilligt lov.

3. Kulturhistoriskt värdefulla byggnader och områden (8:13 PBL) – helt undantagna

En viktig fallgrop är tron att lovfrihet ”gäller för alla”.
Det gör den inte.

Byggnader och områden som är utpekade som kulturhistoriskt värdefulla enligt 8 kap. 13 § PBL är aldrig lovfria, oavsett storlek på åtgärden. I Dalsland finns många sådana byggnader, både hela området och enskilda byggnader.

Den kulturhistoriska byggnadsinventeringen är ett vägledande stöd till dess att en ny ÖP tagits fram som ska pekat ut  byggnader/anläggningar/områden. Är en byggnad med eller område utpekat i denna, så krävs bygg/rivningslov för alla åtgärder oavsett om det är inom/utom plan.

Dals-Eds kulturhistoriska byggnadsinventering

4. Strandskyddet är oförändrat – dispens krävs fortfarande

Den nya PBL påverkar inte strandskyddet. Strandskyddsdispens krävs även när bygglov inte krävs. Detta är en av de vanligaste missuppfattningarna.

5. Tekniska krav gäller alla byggen – även lovfria

Lovfritt betyder inte kravfritt.

Alla byggnader måste uppfylla:

• brandskydd
• ventilation
• energikrav
• bärighet
• säkerhet
• placering/omgivningshänsyn
• tillgänglighet i vissa fall

Fastighetsägaren är fullt ansvarig även om projektet aldrig prövas av kommunen. Kommunen har dock tillsynsansvaret.

6. Förändringar i rivningslov och rivningsanmälan

I den nya PBL fortsätter rivningslov att vara huvudregeln inom detaljplan. Det innebär att rivningslov krävs för att riva en byggnad eller del av byggnad inom detaljplan, om inte byggnaden är uttryckligen bygglovsbefriad enligt lagen (exempelvis vissa små komplementbyggnader).

En viktig nyhet är att kravet på rivningslov även kan gälla utanför detaljplan, om:

• byggnaden är särskilt värdefull enligt 8 kap. 13 § PBL, eller
• områdesbestämmelser anger rivningslov.

Utökad rivningsanmälan
När rivningslov inte krävs kan rivningsanmälan krävas för vissa byggnader. Det innebär att fastighetsägare i fler fall än tidigare behöver göra anmälan vid rivning, exempelvis vid rivning av större ekonomibyggnader (större än 50 kvadratmeter) och andra byggnader som kommunen pekar ut i lokala föreskrifter.

Vad fastighetsägare bör tänka på

• Rivning kan vara lovpliktig eller anmälningspliktig.
• Inom detaljplan kräver i princip alla byggnader rivningslov, förutom de som är särskilt undantagna.
• Utanför detaljplan krävs alltid rivningslov eller anmälan för alla byggnader över 50 kvadratmeter.
• Fastighetsägare bör därför alltid kontrollera vad som gäller innan rivning påbörjas.

Sammanfattning: Nya möjligheter – men större behov av rådgivning

De nya reglerna ger större frihet för vissa, främst villaägare inom detaljplan, samtidigt som fastighetsägare på landsbygden får ett mer begränsat och strikt regelverk än tidigare.

Dalslandskommunerna rekommenderar därför alla fastighetsägare att kontakta sin bygglovsenhet i god tid innan man bygger, river eller gör tillbyggnader.

– Vi vill att våra invånare ska känna till förändringarna innan de börjar bygga. Det sparar både tid, kostnader och i många fall även rättsliga processer.

Mvh Bygglovsenheterna i Dalslandskommunerna

Övrig information

Vi uppdaterar informationen på våra webbsidor allt eftersom Boverkets nya vägledning är på plats. Tills dess - tveka inte att kontakta oss!

Hälsningar Kanslienheten, plan och bygg
Dals-Eds kommun